Die eigenen vier Wände in der Altersvorsorgeplanung
Eine eigene Wohnung, ein eigenes Haus - für viele von uns eins der größten finanziellen Ziele des Lebens. Und dann im Alter mietfrei wohnen - damit ist doch auch die Altersvorsorge "geritzt"! Oder?
Vorteile: Reale Ersparnis im Ruhestand und Lebensgefühl
Im Fachjargon bezeichnet man Immobilien auch als "Sachwerte", ein "Wirtschaftsgut, das unabhängig von Geldwertschwankungen ist". Also nicht der Inflation unterliegt. Und das ist definitiv ein Vorteil von Immobilien.
Vergessen werden allerdings einige Nachteile, die zu der weit verbreiteten Ansicht führen, dass Häuslebesitzer im Alter bestens versorgt seien.
Die Argumentation ist einfach: "Willst du ewig Miete zahlen? Nein? Dann werde dein eigener Vermieter!". Nun ja. Statt an den Vermieter geht das Geld erstmal jahrzehntelang an die finanzierende Bank. Und meist ist dieser Betrag höher, als es die bisherige Miete war - aber spätestens zum Ruhestandsbeginn sollte das Darlehen abbezahlt sein und das mietfreie Wohnen kann beginnen.
Ein Eigenheim zu besitzen ist toll. Ich schreibe diese Zeilen während ich in unseren eigenen vier Wänden sitze. Kein Vermieter geht mir auf die Nerven, und wenn ich ein Herde Elefanten in meinem Wohnzimmer unterbringen würde - es geht niemanden etwas an.
Aber mir ist auch klar: Ein Eigenheim ist Luxus. Es verschafft mir einen Vorteil im Ruhestand. Aber es ist allein keine ausreichende private Vorsorge.
Beispiel: Franz Fantasie hat eine Immobilie, er und seine Frau haben ein Netto von 3.000 Euro, die Darlehensrate beläuft sich auf 1.000 Euro, das Haus ist passend zum Ruhestand abbezahlt. Er kalkuliert Nebenkosten in Höhe von 300 Euro und Erhaltungsaufwendungen von 167 Euro pro Monat (1%/12 seines Objektwertes).
Hier sieht man deutlich - es ist nur die Inflation mit 2% berücksichtigt, keine Gehaltssprünge etc., daß der Sturz zu Rentenzeiten tief ist.
Nachteile: Eigentum verpflichtet und Größe ist nicht alles
Worauf sollte ich achten, wenn ich meine eigenen vier Wände in die Altersvorsorgeplanung mit einbeziehen will?
1. Überproportionale Nebenkosten
Gerade Häuser werden oft mit zwei oder drei Kinderzimmern geplant. Platz ist etwas Schönes. Aber er muß auch beheizt und sauber gehalten werden. Die Belastung durch Nebenkosten ist so im Ruhestand oft höher, als sie eigentlich sein müßte - denn wo ein Mieter sich eine kleinere Wohnung sucht, bleibt der Eigenheimbesitzer meist in den eigenen vier Wänden.
2. Renovierungskosten
Ein Haus ist nicht einmal gekauft und abbezahlt - kontinuierlich muss Geld in die Hand genommen werden, um Räume neu zu streichen, Heizungen zu ersetzen, das Dach neu einzudecken - es gibt immer was zu tun. Das Finanzamt rechnet bei vermieteten Immobilien mit einer Abschreibung von 2% pro Jahr - sprich, wenn ich 50 Jahre an dem Objekt nichts tue, ist es nichts mehr wert. Bei einem Objekt, das 200.000 Euro kostet, wären immerhin 4.000 Euro pro Jahr an Instandhaltung mit einzukalkulieren.
3. Steigender Lebensstandard
Wie sollte das ein Nachteil sein? Wenn sich der eigene Lebensstandard langsam und kaum merklich erhöht, weil die Darlehensrate abnimmt (auch wenn sie gleich bleibt, wird sie durch Inflation schleichend geringer) während mein Gehalt langsam ansteigt (wenn zum Beispiel auch nur in Höhe der Inflationsrate), dann falle ich bei Renteneintritt aus einem viel höheren Lebensstandard die Rententreppe hinunter. Man gewöhnt sich schnell daran, mehr Geld auszugeben.
4. Gebundenes Kapital
Die gute Nachricht: Die eigenen vier Wände werden - wenn sie denn gut gepflegt worden sind - im Alter wahrscheinlich mehr wert sein, als ich vor x Jahren bezahlt habe. Allerdings: Inzwischen ist aus "dem Haus" "mein Zuhause" geworden und auszuziehen fällt verflixt schwer. Ich sitze also in einem kleinen Vermögen, kann aber damit nichts anfangen. Weniger Platz würde ja reichen, wäre sogar begrüßenswert, dann gäbe es nicht so viel zu pflegen - aber man kann ja nicht einfach zwei oder drei Zimmer abbauen und verkaufen...
Was kann ich also tun?
Als erstes muß ich mich davon verabschieden, daß die eigene Immobilie als Altersvorsorge ausreicht. Wenn ich mich dann an die Berechnung meines Ruhegehaltes mache, sollte ich die voraussichtlichen Neben- und Instandhaltungsskosten unter Berücksichtigung der Inflation berücksichtigen.
Wenn der Hausbau noch bevorsteht: Wäre eine spätere Teilvermietung möglich? Könnte ich das Haus so bauen, daß ich einen Teil der Fläche wenn die Kinder aus dem Haus sind, räumlich abtrennen und vermieten kann? Falls du dich mit dem Gedanken an Mieter anfreunden kannst.
Wenn die Finanzierung schon läuft: Immer dann, wenn deine Darlehensrate sinkt, sorge entweder dafür, daß du die Differenz als Sondertilgung weiterhin in die übrigen Darlehen einfließen läßt. Ist die Immobilie abbezahlt, verlebe das Geld nicht komplett, lege die eine Hälfte für die Zukunft zur Seite und genieß die andere.
Das Gleiche gilt bei Einkommenssteigerungen: Halte dich an die 50/50-Regel. Eine Hälfte genießen, die andere anlegen.
Und dann: Kontrolliere regelmäßig, ob deine Berechnungen noch stimmen. Dein Leben ist voller Veränderungen - da ist auch das Thema Altersvorsorge nicht einmal durchkalkuliert und dann abgeschlossen.
Falls du nicht weißt, wer dir beratend zur Seite stehen könnte - ich hätte da eine Idee. ;)
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Viele Grüße,
Euer Mark
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